Keine ImmoESt-Herstellerbefreiung bei Vermietungsabsicht

Bereits das Vorliegen einer künftigen Vermietungsabsicht führt zur Versagung der Herstellerbefreiung.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat in einem jüngst entschiedenen Fall die Auffassung vertreten, dass bereits eine bloße Vermietungsabsicht bzw. die Möglichkeit des Ansatzes von vorweggenommenen Werbungskosten für die Inanspruchnahme der Herstellerbefreiung im Rahmen der ImmoESt schädlich sind.

Ausgangslage

Ein Ehepaar erwarb eine Liegenschaft und errichtete darauf ein Gebäude. Für die Kosten im Zusammenhang mit der Gebäudeerrichtung wurden Vorsteuern geltend gemacht. Nach Fertigstellung des Gebäudes wurde ein Makler mit der Mietersuche beauftragt und Inserate in Zeitungen geschaltet. Trotz dieser Bemühungen konnte das Ehepaar allerdings keinen geeigneten Mieter finden, sodass sich das Ehepaar entschied, die Immobilie zu verkaufen. Im Hinblick auf den Verkauf wurden die geltend gemachten Vorsteuern berichtigt und zurückgezahlt, wobei für die Veräußerung der Liegenschaft die Herstellerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude in Anspruch genommen wurde. Positive oder negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wurden in Folge eines fehlenden Mieters nicht erklärt.

Rechtsansicht des VwGH

Der VwGH verweist im Rahmen seiner Entscheidung zunächst darauf, dass die Herstellerbefreiung von der Immobilienertragsteuer nur dann zusteht, wenn das selbst hergestellte Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Bezogen auf die Erzielung von Einkünften ist es nach Ansicht des VwGH allerdings nicht erforderlich, dass bereits tatsächlich Einnahmen zugeflossen sind, sondern es reicht diesbezüglich aus, dass eine konkrete Einnahmenerzielungsabsicht bestanden hat und diese auch nach außen hin erkennbar ist. Im Hinblick auf den konkreten Fall war diese Einnahmenerzielungsabsicht seitens des Ehepaars durch die Beauftragung eines Maklers mit der Mietersuche sowie die erfolgte Inserierung klar gegeben, sodass die Voraussetzungen für die Herstellerbefreiung nicht vorlagen.

Stand: 30. März 2023