Welcher Einkunftsart unterliegt die kurzfristige touristische Vermietung?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vs. gewerbliche Einkünfte

Gerade in den Sommer- und Wintermonaten stellt die kurzfristige Beherbergung von Touristinnen und Touristen in vielen Regionen Österreichs eine bedeutende Einkunftsquelle dar. Je nach Ausgestaltung der Beherbergung stellt sich die Frage, ob die daraus erzielten Einkünfte entweder den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder den Einkünften aus Gewerbebetrieb zuzurechnen sind. Das Bundesfinanzgericht hat jüngst dazu Stellung bezogen.

Kurzfristige Vermietung als vermögensverwaltende Tätigkeit

Im zugrundeliegenden Fall vermietete der Steuerpflichtige zwei Wohneinheiten für Kurzaufenthalte an Touristen über Booking.com bzw. Airbnb. Zusätzlich wurden nachfolgende Services durch den Steuerpflichtigen erbracht:

• Endreinigung
• Betten frisch beziehen
• Wäsche waschen
• Ansprechperson für Gäste
• Betreuung bei technischen Gebrechen (Internet, TV, Heizungsausfall, etc.)

Maßgebliches Unterscheidungsmerkmal zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Gewerbebetrieb ist, wie weit die Tätigkeit des Vermieters über die bloße Überlassung von Räumlichkeiten hinausgeht. Laufende aus der Beherbergung resultierende Verwaltungs- bzw. Werbetätigkeiten begründen für sich noch keinen gewerblichen Charakter. Zur bloßen Beherbergung müssen noch besondere Umstände/Services hinzutreten, die über eine bloße Vermögensverwaltung hinausgehen. Werden wie im vorliegenden Fall nur wenige Wohneinheiten vermietet und nur sehr beschränkte Nebenleistungen erbracht, so spricht dies klar gegen das Vorliegen eines Gewerbebetriebes. Die erzielten Einkünfte sind daher den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen.

BFG vom 16.1.2026, RV/7102269/2021

Stand: 26. August 2026